สำหรับแนวโน้มในช่วงครึ่งหลังของปี ทั้งกรุงเทพฯ และภูเก็ตกำลังเผชิญกับซัพพลายโรงแรมใหม่จำนวนมากที่จะทยอยเปิดให้บริการ ซึ่งจะเพิ่มความเข้มข้นของการแข่งขัน การรักษาวินัยด้านราคาและการปรับกลยุทธ์การวางตำแหน่งทางการตลาดจะเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาความสามารถในการแข่งขันและผลการดำเนินงานของตลาดโรงแรม
คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์ตเตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เสริมว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ตลาดโรงแรมหลักของประเทศไทยทั้งสองแห่งมีทิศทางที่แตกต่างกัน กรุงเทพฯ เผชิญกับอัตราการเข้าพักที่ลดลง แม้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังคงทรงตัวและค่าเฉลี่ยรายได้ต่อห้อง (ADR) ปรับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ขณะที่ภูเก็ตกลับมีการเติบโตที่แข็งแกร่งกว่า โดยมีอัตราการเข้าพักและค่าเฉลี่ยรายได้ต่อห้องที่สูงขึ้นจากอุปสงค์นักท่องเที่ยวต่างชาติที่ยังคงแข็งแรง
ภาพรวมตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ภาคการท่องเที่ยวของกรุงเทพฯ ยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติประมาณ 15.5 ล้านคน เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.6% แบบปีต่อปี อย่างไรก็ตาม ปริมาณนักท่องเที่ยวยังคงต่ำกว่าระดับสูงสุดในปี 2562 อยู่ 11.3% สะท้อนถึงผลกระทบที่ยังคงอยู่จากรูปแบบการท่องเที่ยวที่เปลี่ยนไป การท่องเที่ยวภายในประเทศมีผลการดำเนินงานที่ดีกว่า โดยมีจำนวนการเดินทางรวม 8.0 ล้านครั้ง เพิ่มขึ้น 7.3% แบบปีต่อปี แม้ว่ายังคงต่ำกว่าช่วงก่อนการแพร่ระบาดอยู่ 13% แม้จำนวนนักท่องเที่ยวจะทรงตัว แต่ผลการดำเนินงานของโรงแรมกลับอ่อนตัวลง อัตราการเข้าพักเฉลี่ยลดลง 3.7 จุด อยู่ที่ 75% สาเหตุจากการเพิ่มขึ้นของอุปทานโรงแรม ระยะเวลาการเข้าพักเฉลี่ยที่สั้นลง และสัดส่วนนักท่องเที่ยวจากในภูมิภาคที่สูงขึ้น ซึ่งมีค่าใช้จ่ายต่อการเดินทางที่ต่ำกว่า
ตลาดนักท่องเที่ยวหลักมีการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน จีนยังคงเป็นตลาดหลักที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติสูงสุดจำนวน 2.69 ล้านคน แต่ปริมาณลดลงเกือบ 35% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนถึงการกลับเข้าสู่ภาวะปกติหลังจากการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วในช่วงเปิดประเทศ ขณะที่มาเลเซียซึ่งตามมาอย่างใกล้ชิด มีนักท่องเที่ยว 2.66 ล้านคน ลดลง 7.2% ในทางกลับกัน อินเดียและรัสเซียมีการเติบโตแข็งแกร่ง 14.6% และ 11.1% ตามลำดับ เกาหลีใต้ลดลง 17.4% เป็นการหดตัวต่อเนื่องเป็นครึ่งปีที่สอง โดยรวมแล้ว เอเชียยังคงเป็นภูมิภาคหลักของนักท่องเที่ยว แต่ความผันผวนในตลาดระยะใกล้เริ่มส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนและรูปแบบการจอง
อุปทานและอุปสงค์
ตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ มีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางการฟื้นตัวในครึ่งแรกของปี 2568 อัตราการเข้าพักเฉลี่ยลดลงเหลือ 75.1% หรือลดลง 3.7 จุดจากช่วงเดียวกันของปีก่อน เดือนมกราคมและกุมภาพันธ์มีผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างดี โดยอัตราการเข้าพักเกินกว่า 81% แต่ในเดือนต่อๆ มาอัตราการเข้าพักลดลงอย่างต่อเนื่อง จนถึงเดือนมิถุนายนซึ่งอยู่ที่ 69.8% ถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบกว่าหนึ่งปี แนวโน้มที่อ่อนตัวนี้สะท้อนถึงผลกระทบจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนห้องพัก ระยะเวลาการเข้าพักที่สั้นลง และการพึ่งพาตลาดระยะใกล้ที่มีศักยภาพด้านผลตอบแทนต่ำกว่า
ค่าเฉลี่ยราคาห้องพักต่อคืน เพิ่มขึ้น 3.3% ปีต่อปี อยู่ที่ 4,260 บาทในครึ่งแรกปี 2568 เทียบกับ 4,121 บาทในช่วงเดียวกันของปี 2567 โดย ADR สูงสุดอยู่ในเดือนมกราคม ในขณะที่ต่ำสุดอยู่ในเดือนพฤษภาคมและมิถุนายน หลายเดือนในช่วงกลางปีมีการเปลี่ยนแปลงเท่ากับหรือแย่กว่าปีต่อปี การเติบโตที่ค่อนข้างจำกัดของ ADR รวมกับการลดลงของอัตราการเข้าพัก กดดันรายได้ต่อห้องพัก (RevPAR) โดยเฉพาะในไตรมาส 2
ด้านอุปทาน มีโรงแรมใหม่เปิดให้บริการ 7 แห่งในครึ่งแรกของปี 2568 รวม 1,906 ห้อง โดยโรงแรมที่โดดเด่น ได้แก่ แกรนด์เซ็นเตอร์พอยต์ ลุมพินี (512 ห้อง) และโฟร์พอยท์ บาย เชอราตัน (333 ห้อง) การเปิดตัวครอบคลุมทุกกลุ่ม ตั้งแต่โรงแรมหรู เช่น อมัน นายเลิศ และแกรนด์เซ็นเตอร์พอยต์ ไปจนถึงกลุ่มระดับกลางถึงบน เช่น ควีนส์แลนด์ โฮเทล และเดอะควอเตอร์ นอกจากนี้ยังมีโรงแรมอีก 12 แห่ง รวม 3,283 ห้อง ที่มีกำหนดเปิดในครึ่งหลังของปี 2568 สะท้อนถึงการเติบโตของโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องและการแข่งขันที่รุนแรงยิ่งขึ้น
การเติบโตที่ชะลอตัวของ ADR ผนวกกับการขยายตัวของอุปทานโรงแรม แสดงให้เห็นว่าตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่ระยะปรับตัวหลังโควิด ที่ไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดดอีกต่อไป แต่ด้วยการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น ความอ่อนไหวด้านราคา และความจำเป็นในการสร้างความแตกต่างของสินค้า ด้วยจำนวนห้องพักที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและการเติบโตของอุปสงค์ที่เน้นปริมาณมากกว่าคุณภาพ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ด้านการแบ่งกลุ่มลูกค้า เสริมความแข็งแกร่งในการจัดจำหน่ายดิจิทัล และพัฒนาโปรแกรมสร้างความภักดี เพื่อรักษาความสามารถในการทำกำไรในไตรมาสต่อๆไป
แนวโน้มตลาดในกรุงเทพ
กรุงเทพฯ ก้าวเข้าสู่ครึ่งหลังของปี 2568 ท่ามกลางสัญญาณที่หลากหลายในตลาดการท่องเที่ยวและการบริการ หลังจากครึ่งปีแรกที่ซบเซา โดยมีอัตราการเข้าพักโรงแรมลดลง 3.7 จุด เหลือเพียง 75.1% และค่าเฉลี่ยราคาห้องพักต่อคืน (ADR) เติบโตเพียงเล็กน้อยอยู่ที่ 4,260 บาท ความสนใจในช่วงครึ่งหลังของปีจึงมุ่งไปที่การดูดซับอุปทานใหม่กว่า 3,283 ห้องพักที่จะเปิดก่อนสิ้นปี ซึ่งจะทำให้อุปทานใหม่รวมทั้งปี 2568 เกินกว่า 5,100 ห้องพัก นับเป็นการเติบโตประจำปีที่รวดเร็วที่สุดนับตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19
ปัจจัยฉุดรั้งผลการดำเนินงานสำคัญ คือการลดลงอย่างมากของนักท่องเที่ยวจีน ที่หดตัวเกือบ 35% เมื่อเทียบปีต่อปีในครึ่งแรกของปี 2568 แม้ว่าจีนยังคงเป็นตลาดนักท่องเที่ยวหลักของไทยในเชิงปริมาณ แต่การชะลอตัวดังกล่าวส่งผลกระทบอย่างมากต่อโรงแรมระดับกลางและโรงแรมที่พึ่งพาทัวร์กลุ่มเป็นหลัก ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่าไม่ได้เกิดจากการขาดแคลนอุปสงค์การท่องเที่ยวของจีน แต่เป็นการสูญเสียความสามารถในการแข่งขันของไทยเมื่อเทียบกับจุดหมายปลายทางอื่นๆ อันเป็นผลมาจากการรับรู้ด้านความปลอดภัย ภาพลักษณ์เชิงลบในสื่อ และความชอบของนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนแปลงไป แม้มาตรการยกเว้นวีซ่าและการเชื่อมต่อเที่ยวบินในภูมิภาคที่ดีขึ้นยังคงสนับสนุนการท่องเที่ยว แต่รัฐบาลก็เริ่มออกมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวในประเทศ เช่น โครงการ “คนละครึ่งท่องเที่ยวไทย” แคมเปญ “เที่ยวไทยครึ่งราคา” และสิทธิประโยชน์ทางภาษีใหม่ๆ เพื่อกระตุ้นการท่องเที่ยวในประเทศ โดยเฉพาะในช่วงโลว์ซีซั่น ในครึ่งปีหลัง
ภายใต้บริบทนี้ การเติบโตของรายได้ต่อห้องพัก (RevPAR) ในครึ่งปีหลัง 2568 คาดว่าจะขับเคลื่อนโดยปริมาณนักท่องเที่ยว โดยพึ่งพาอัตราการเข้าพักที่แข็งแกร่งในช่วงเดือนพีค เช่น พฤศจิกายนและธันวาคม ซึ่งได้รับแรงหนุนจากวันหยุดสิ้นปีและความต้องการจากกลุ่ม MICE อย่างไรก็ตาม แรงกดดันด้าน ADR มีแนวโน้มที่จะดำเนินต่อไป โดยเฉพาะในกลุ่มโรงแรมระดับกลาง ที่การแข่งขันจากผู้เล่นรายใหม่จะกดดันศักยภาพในการตั้งราคา ประสิทธิภาพของอัตราค่าห้องพักจะขึ้นอยู่กับคุณค่าของแบรนด์ กลยุทธ์การจัดจำหน่ายที่มีประสิทธิผล และทำเลที่โดดเด่นมากขึ้นเรื่อยๆ
สำหรับกลุ่มโรงแรมหรู คาดว่าจะยังคงมีเสถียรภาพมากกว่า โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการที่ยืดหยุ่นจากนักเดินทางระยะไกลและนักท่องเที่ยวระดับรายได้สูงจากภูมิภาค แม้ว่าอัตราการเติบโตของราคาจะอยู่ในระดับจำกัด และมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในกลุ่มโรงแรมระดับบน การได้เปรียบด้านราคาเมื่อเทียบกับศูนย์กลางในภูมิภาค เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง และโตเกียว อาจช่วยดึงดูดนักท่องเที่ยวที่ขับเคลื่อนด้วยประสบการณ์ ซึ่งมองหาความคุ้มค่าในราคาที่แข่งขันได้
ภาพรวมตลาดโรงแรมในภูเก็ต
ภาคการท่องเที่ยวของภูเก็ตยังคงเดินหน้าสู่การปรับตัวเข้าสู่ภาวะสมดุลในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 โดยจำนวนผู้โดยสารขาเข้าระหว่างประเทศผ่านท่าอากาศยานนานาชาติภูเก็ตเพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YTD) เป็นจำนวน 2.77 ล้านคน ขณะที่ผู้โดยสารภายในประเทศเพิ่มขึ้น 1.4% เป็น 1.69 ล้านคน ตามข้อมูลทางการจากสนามบิน รวมเป็นจำนวนผู้โดยสารทางอากาศทั้งสิ้น 4.46 ล้านคน สะท้อนถึงความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่งต่อแหล่งท่องเที่ยวรีสอร์ทบนเกาะ แม้ว่าการเติบโตจะเริ่มชะลอลงจากการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วในปี 2567 ก็ตาม
รัสเซีย จีน และอินเดีย ยังคงเป็นตลาดหลักของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ตามมาด้วยสหราชอาณาจักรและเยอรมนี แม้ว่าจีนยังคงมีบทบาทสำคัญต่อจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาภูเก็ต แต่ภาพรวมการเดินทางจากจีนมายังประเทศไทยยังคงต่ำกว่าระดับก่อนการแพร่ระบาด ซึ่งต่างจากแนวโน้มในภูมิภาค เช่น เวียดนามซึ่งต้อนรับนักท่องเที่ยวจีนกว่า 2.7 ล้านคนในครึ่งแรกของปี 2568 และญี่ปุ่นซึ่งมีนักท่องเที่ยวจีนราว 4.7 ล้านคน โดยทั้งสองประเทศมีอัตราการเติบโตสูงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน ข้อมูลเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าความต้องการท่องเที่ยวต่างประเทศของชาวจีนไม่ได้ลดลง แต่มีการเปลี่ยนแปลงไปสู่จุดหมายปลายทางที่ถูกมองว่ามีความคุ้มค่า ปลอดภัย และมอบประสบการณ์ใหม่ๆ ได้มากกว่า
การท่องเที่ยวภายในประเทศมายังภูเก็ตมีการเติบโตเพียงเล็กน้อยในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เนื่องจากต้นทุนการเดินทางที่สูงและการแข่งขันจากจุดหมายปลายทางอื่นในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม ตลาดนักท่องเที่ยวภายในประเทศยังคงมีความสำคัญในการสนับสนุนอัตราการเข้าพักในช่วงนอกฤดูกาล
อุปสงค์และอุปทาน
ตลาดโรงแรมภูเก็ตแสดงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 79.5% จาก 79.1% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน เดือนมกราคมถึงเมษายนซึ่งเป็นฤดูกาลท่องเที่ยวสูงมีผลการดำเนินงานโดดเด่น โดยพีคสุดในเดือนมกราคมที่ 91.8% และตลอดทั้งสี่เดือนมีอัตราการเข้าพักเกินกว่า 81% ขณะที่ในช่วงกลางปีซึ่งเป็นฤดูโลว์ซีซัน การดำเนินงานมีการชะลอตามปกติ โดยเดือนมิถุนายนมีอัตราการเข้าพักต่ำสุดที่ 66.9% ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มในอดีต
อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยต่อวัน (ADR) ของตลาดปรับเพิ่มขึ้น 7.8% YTD เป็น 5,652 บาท โดยได้รับแรงหนุนจากความแข็งแกร่งของโรงแรมกลุ่มลักชัวรีและอัพเปอร์อัพสเกล โดยเฉพาะโรงแรมที่ตั้งอยู่ริมชายหาดและรีสอร์ทภายใต้แบรนด์ต่างประเทศ อย่างไรก็ตาม หลังจากที่มีการเติบโตอย่างแข็งแกร่งตลอดสองปีที่ผ่านมา การปรับขึ้นราคามีแนวโน้มที่จะเริ่มทรงตัว สะท้อนถึงสภาวะแวดล้อมด้านราคาในตลาดโรงแรมที่มีความสมดุลมากขึ้น
อุปทานโรงแรมเพิ่มขึ้นอย่างพอประมาณในครึ่งแรกของปี 2568 โดยมีโรงแรมใหม่ 2 แห่งรวม 376 ห้อง ได้แก่ Veranda Resort Phuket (Autograph Collection) และ Radisson Phuket Mai Khao ซึ่งอยู่ในกลุ่มอัพสเกลถึงอัพเปอร์อัพสเกล สำหรับครึ่งปีหลัง คาดว่าจะมีโรงแรมใหม่อีก 9 แห่ง รวม 1,758 ห้องเปิดให้บริการ ทำให้ตลอดปี 2568 จะมีอุปทานใหม่รวม 2,134 ห้อง ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับ 884 ห้องในปี 2567
แนวโน้มตลาดในภูเก็ต
ภูเก็ตเข้าสู่ครึ่งปีหลังของปี 2568 ด้วยโมเมนตัมที่มั่นคง โดยได้รับแรงสนับสนุนจากความต้องการระหว่างประเทศที่ต่อเนื่องและผลการดำเนินงานของโรงแรมที่แข็งแกร่งในครึ่งปีแรก การยกเว้นวีซ่าสำหรับตลาดสำคัญ เช่น รัสเซีย อินเดีย และจีน ยังคงมีผลบังคับใช้ ควบคู่กับการเชื่อมต่อทางอากาศในภูมิภาคที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม เกาะภูเก็ตได้รับผลกระทบจากการลดเที่ยวบินของสายการบินต้นทุนต่ำระยะไกล (LCC) โดยเฉพาะการหยุดให้บริการของ Thai AirAsia X ซึ่งทำให้การเข้าถึงจากบางตลาดระยะไกลด้วยงบประมาณจำกัดลดลง แม้ว่าการเชื่อมต่อด้วยเที่ยวบินต้นทุนต่ำระยะใกล้และภายในประเทศ เช่น ที่ดำเนินการโดย Thai VietJet Air และ Thai Summer Airways ยังคงมีอยู่และช่วยสนับสนุนการเดินทางในภูมิภาคและภายในประเทศ
จำนวนนักท่องเที่ยวจากรัสเซีย อินเดีย และยุโรปที่ยังคงแข็งแกร่งคาดว่าจะช่วยสนับสนุนผลการดำเนินงานในช่วงไฮซีซัน โดยครึ่งปีแรกมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 79.5% คาดว่าทั้งปีจะทรงตัวอยู่ระหว่าง 78% ถึง 80% และในไตรมาส 4 มีแนวโน้มจะเกิน 85% ในช่วงพีคซีซัน อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยคาดว่าจะคงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน หลังจากการปรับขึ้นมาอย่างต่อเนื่องตลอดสองปีที่ผ่านมา การเติบโตของรายได้ต่อห้องพัก (RevPAR) คาดว่าจะมาจากความพยายามในการผลักดันอัตราการเข้าพักให้สูงขึ้นมากกว่าปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในช่วงโลว์ซีซันซึ่งความต้องการมักจะชะลอตัว
ในครึ่งปีหลังของปี 2568 จะมีโรงแรมใหม่เปิดอีก 9 แห่ง รวม 1,758 ห้อง ซึ่งถือเป็นการเร่งการเพิ่มอุปทานเมื่อเทียบกับช่วงหลายปีที่ผ่านมา โรงแรมใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอัพสเกล อัพเปอร์มิดสเกล และไลฟ์สไตล์ โดยมีแบรนด์ระดับโลกอย่าง Marriott, Wyndham, Radisson และ Accor เข้าร่วม รวมถึงผู้ประกอบการในระดับภูมิภาคและท้องถิ่น การเพิ่มขึ้นของความหลากหลายนี้สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของภูเก็ตจากตลาดรีสอร์ทที่นำโดยลักชัวรีไปสู่จุดหมายปลายทางที่มีความหลากหลายและเน้นประสบการณ์มากขึ้น
