Blog

วันอาทิตย์ ที่ 2 พฤศจิกายน พ.ศ. 2568, 07.49 น.

“พิพัฒน์” ตรวจงานถนนเชื่อม “หาดชลาทัศน์–เก้าเส้ง” เติมเต็ม Thailand Riviera เชื่อม “เพชรบุรี–นราธิวาส” ปักหมุดสร้าง “สะพานมโนราห์” ข้ามทะเลสาบสงขลา ธ.ค. 68 หนุนเศรษฐกิจ-ท่องเที่ยวภาคใต้ตอนล่าง สู่ศูนย์กลาง “ประตูเศรษฐกิจอ่าวไทย”

นายพิพัฒน์ รัชกิจประการ รองนายกรัฐมนตรี และ รมว. คมนาคม ลงพื้นที่จังหวัดสงขลา เพื่อติดตามความคืบหน้าโครงการถนนเชื่อมต่อหาดชลาทัศน์ (เก้าเส้ง) พัฒนาโครงข่ายถนนสำคัญในพื้นที่ ซึ่งจะเป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว และคุณภาพชีวิตของประชาชนภาคใต้ตอนล่าง ว่า จังหวัดสงขลาเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง ทั้งด้านเศรษฐกิจ การค้า และการท่องเที่ยว แต่ที่ผ่านมาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมยังมีข้อจำกัดหลายประการ การพัฒนาเส้นทางคมนาคมจึงเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้จังหวัดสามารถยกระดับสู่ “ศูนย์กลางเศรษฐกิจฝั่งอ่าวไทย” ได้อย่างแท้จริง

สำหรับโครงสร้างพื้นฐาน คือจุดเริ่มต้นของโอกาส ถ้าเรามีถนนที่ดี มีเส้นทางเชื่อมโยงที่สมบูรณ์ การค้าขายจะสะดวกขึ้น การท่องเที่ยวจะคึกคักขึ้น และประชาชนก็จะมีรายได้เพิ่มขึ้นตามไปด้วย หนึ่งในโครงการสำคัญที่กำลังเดินหน้า คือ โครงการก่อสร้างถนนเชื่อมต่อหาดชลาทัศน์ (เก้าเส้ง) ทางหลวงชนบท สข.2004 ระยะทาง 1.8 กิโลเมตร (กม.) แบ่งเป็น ส่วนถนน 1.4 กม. ส่วนสะพานข้ามคลอง 0.4 กม. ขนาด 2 ช่องจราจรมาตรฐาน

“โครงการนี้จะช่วยเชื่อมย่านท่องเที่ยวชายฝั่งกับถนนสายหลักของจังหวัดสงขลา เสริมการเดินทางระหว่างเมืองเก่าสงขลา–เก้าเส้ง–หัวนายแรง และเติมเต็มแนว “เส้นทางท่องเที่ยวเลียบชายฝั่งอ่าวไทย (Thailand Riviera)” ให้สมบูรณ์มากยิ่งขึ้น ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจท้องถิ่น และสร้างรายได้ให้ชุมชนชายฝั่งอย่างทั่วถึง ขณะนี้โครงการอยู่ระหว่างขั้นตอนศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA และเตรียมก่อสร้าง โดยกระทรวงคมนาคมจะเร่งรัดให้แล้วเสร็จ และเริ่มต้นโครงการภายในปี พ.ศ. 2570” นายพิพัฒน์ กล่าว

นายพิพัฒน์ กล่าวว่า การพัฒนา “Thailand Riviera” เป็นแนวคิดการสร้างเส้นทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวเลียบชายฝั่งอ่าวไทย มีแนวคิดว่าถ้าเริ่มตั้งแต่ เพชรบุรี–ประจวบคีรีขันธ์–ชุมพร–สุราษฎร์ธานี–นครศรีธรรมราช–สงขลา–ปัตตานี–นราธิวาส ให้เชื่อมโยงต่อเนื่องกันอย่างสมบูรณ์ เราต้องการให้ชายฝั่งอ่าวไทยกลายเป็นเส้นทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่คนไทยภาคภูมิใจ ขับรถเที่ยวได้ทั้งเส้น เห็นความงดงามของทะเล วัฒนธรรม และชุมชนตลอดแนว โครงการในสงขลาเป็นอีกจุดยุทธศาสตร์สำคัญของเส้นทางนี้ เพราะเป็นประตูสู่ภาคใต้ตอนล่าง และจะเชื่อมต่อการเดินทางทั้งฝั่งทะเลอ่าวไทยเข้าด้วยกัน

สำหรับโครงการสะพานข้ามทะเลสาบสงขลา (ตำบลเกาะใหญ่-จองถนน จังหวัดสงขลา-พัทลุง) อำเภอกระแสสินธุ์ จังหวัดสงขลา-อำเภอเขาชัยสน จังหวัดพัทลุง) ระยะทาง 7 กม. วงเงิน 4,841 ล้านบาท แบ่งเป็นค่าก่อสร้าง 4,700 ล้านบาท และค่าจ้างควบคุมงานก่อสร้าง 141 ล้านบาท ตามเป้าหมาย เพื่อให้แล้วเสร็จในปี 71 เตรียมลงนามสัญญาว่าจ้างก่อสร้างในเดือนธันวาคม 2568 คาดแล้วเสร็จในปี 71 ซึ่งเป็นโครงการที่ประชาชนรอคอยมานานกว่า 30 ปี

นอกจากนี้ยังมีโครงข่ายถนนรอบทะเลสาบสงขลาครอบคลุมพื้นที่กว่า 142 ท้องถิ่น ครอบคลุม 3 จังหวัด นครศรีธรรมราช พัทลุง สงขลา เพื่อเชื่อมเส้นทางระหว่างชุมชน ตลาด และแหล่งท่องเที่ยว ให้เดินทางสะดวกมากขึ้น สำหรับพื้นที่โดยรอบสะพานจะได้รับการพัฒนาให้เป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงอนุรักษ์ พร้อมจัดตั้งศูนย์อนุรักษ์และอนุบาลปลาโลมาอิรวดี เพื่อศึกษา ดูแล และขยายพันธุ์โลมาในทะเลสาบสงขลาที่เหลืออยู่เพียงไม่กี่ตัวในประเทศ ถือเป็นโครงการที่ผสานทั้งมิติของคมนาคม สิ่งแวดล้อม และการท่องเที่ยวเข้าด้วยกัน

อ่านข่าว “นโยบายรัฐ” เพิ่มเติม

บ้านว่างเป็นเครื่องชี้ถึงภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ชัดเจนที่สุดอันหนึ่ง ถ้ามีบ้านว่างเหลืออยู่มากแสดงว่าในแง่หนึ่ง ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยคงมีไม่มากนัก แต่ในอีกด้านหนึ่งอาจแสดงให้เห็นถึงปัญหาการเก็งกำไรจนเกินควร

ทำให้มีบ้านเหลืออยู่โดยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก การมีบ้านว่างมากเกินไปยังสะท้อนให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีปัญหาจนทำให้บ้านที่จะสร้างขึ้นใหม่ขายได้ยาก และหากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินมีปัญหาในการขาย ก็อาจส่งผลกระทบถึงความมั่นคงของสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่ออีกด้วย

ทั้งนี้ บ้านว่างหรือ Unoccupied Housing Units คือบ้านแนวราบและห้องชุดสำหรับการซื้อขายที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย (หรือมีผู้ใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วยต่อเดือนซึ่งแสดงว่าอาจจะมาทำความสะอาดบ้านเป็นครั้งคราว แต่ไม่ได้อยู่อาศัย)

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจปริมาณบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ ปี2568 มีที่อยู่อาศัยรวมกันถึง 6,390,376 หน่วย คาดว่ามีบ้านว่างถึง 734,893 หน่วย หรือประมาณ 11.5% ของทั้งหมด  บ้านว่างส่วนใหญ่ถึง 58% เป็นห้องชุดพักอาศัย

สะท้อนว่ามีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงเกิดการว่างของบ้านเป็นจำนวนมาก จนอาจกลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) หากไม่ได้มีการใช้สอยเท่าที่ควร ยิ่งถ้าเป็นในกรณีบ้านแนวราบโอกาสการสูญเสียยิ่งมีมาก เพราะจะมีค่าเสื่อมเกิดขึ้นมากมาย ยิ่งในกรณีที่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเลย

ในจำนวนบ้านว่างทั้งหมดนั้น 58% เป็นห้องชุดนั้น ยังมีกลุ่มใหญ่อีกราว 24% เป็นทาวน์เฮาส์ รองลงมาก็คือบ้านเดี่ยว ที่ยังมีว่างอยู่รวม 11% เป็นตึกแถวหรือาคารพาณิชย์ 4% และเป็นบ้านแฝด เพียง 3% เท่านั้น ในช่วงนับสิบปีที่ผ่านมา จำนวนห้องชุดเปิดใหม่มีมากกว่าครึ่งหนึ่งมาโดยตลอด

จึงทำให้ห้องชุดมีสัดส่วนบ้านว่างมากเป็นพิเศษ จะเห็นได้ว่าห้องชุดมีสัดส่วนของบ้านว่างสูงถึง 24.8% แสดงว่าประมาณหนึ่งในสี่ของห้องชุดไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย  กรณีนี้จึงเป็นสัญญาณอันตรายของห้องชุดพักอาศัยเป็นอย่างยิ่ง ในขณะที่บ้านแนวราบ มีสัดส่วนบ้านว่างน้อยมากเพราะยังมีผู้นิยมซื้อกันเป็นจำนวนมาก  ในอีกแง่หนึ่งการสร้างห้องชุดมีจำนวนมากจนเกินไปแล้ว  หากมีการสร้างห้องชุดที่ไม่เป็นที่ยอมรับในตลาด ก็อาจทำให้การขายเป็นไปได้ยากขึ้น

สังเกตได้ว่าราคาบ้านที่ตํ่ากว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วนบ้างว่างมากกว่ากลุ่มที่มีราคาสูงกว่า โดยเฉพาะห้องชุดราคาไม่เกิน 500,000 บาท มีสัดส่วนการว่างสูงถึง 21.1%  สินค้าประเภทนี้ค่อนข้างทรุดโทรมเพราะคงเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย ทั้งนี้เพราะบ้านราคาถูกสามารถซื้อเก็งกำไรมากเป็นพิเศษ 

ผู้มีรายได้น้อยก็สามารถซื้อได้ ผู้เก็งกำไรก็สามารถซื้อเพื่อการปล่อยเช่าหรือขายต่อในเวลาอันควรก็ได้  ยิ่งบ้านราคาถูกยิ่งอาจมีการดูแลชุมชนที่จำกัดกว่า อาจไม่สามารถจัดเก็บค่าส่วนกลางได้เพียงพอ ทำให้มีสภาพทรุดโทรมจึงยิ่งกลายเป็นบ้านว่างมากกว่ากลุ่มที่มีราคาสูงกว่า

พื้นที่ธนบุรีมีอัตราว่างของห้องชุดสูงสุดถึง 28.6% หรือว่าง 1 หน่วยในทุกๆ 3.5 หน่วยของห้องชุด หรือทั้งหมดข้างต้นนี้มีอัตราว่างสูงถึง 1 หลังในทุกๆ ไม่เกิน 4 หลัง ซึ่งถือว่าจะกลายเป็นอุปทานมาขายแข่งกับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก ทั้งนี้พื้นที่ๆ ปลอดภัยที่สุดได้แก่ สมุทรปราการโดยบ้านแนวราบโดยรวมมีอัตราว่างเพียง 6.0% หรือว่าง 1 หน่วย ในทั้งหมด 16.6 หน่วย รองลงมาได้แก่พื้นที่ สมุทรปราการ บางนา บางพลี มีนบุรี บางกะปิ นวลจันทร์ ราษฎร์บูรณะ คลองเตย ลาดกระบัง และธนบุรี โดยมีอัตราว่างเพียง 6-7.9% เท่านั้น  แสดงว่าพื้นที่เหล่านี้ยังเหมาะสมที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบได้อีกตามสมควร

หากพิจารณาในขอบเขตทั่วประเทศ โดยเริ่มจากจำนวนบ้านในเขตกรุงเทพ มหานครและปริมณฑลที่มีอยู่ 6,390,376 หน่วย มีสัดส่วนบ้านว่างในเขตกรุงเทพ มหานครและปริมณฑลประมาณ 11.5% จึงประมาณการจำนวนบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ 734,893 หน่วย ส่วนจำนวนบ้านในบริเวณอื่น

ทั่วประเทศ มี22,738,143 หน่วย คาดว่ามีสัดส่วนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศ 4.0% เพราะในชนบทเป็นพื้นที่ๆ มีผู้อยู่อาศัยจริง ดังนั้นจำนวนบ้านว่างในบริเวณอื่นทั่วประเทศจึงควรเป็น 909,526 หน่วย รวมแล้วจำนวนบ้านว่างรวมทั่วประเทศก็คือ 1,644,419 หน่วย (1.64ล้านหน่วย)

หากประมาณการว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.1 ล้านบาท ทำให้มูลค่าของบ้านว่างเป็นเงินถึง 3,453,280 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับ 91.3% ของงบประมาณแผ่นดิน พ.ศ.2569 ที่มีค่าเป็นเงิน 3,780,600 ล้านบาท หรือมูลค่าบ้านว่างสูงพอๆ กับงบประมาณแผ่นดินไทยแล้วอย่างไรก็ตาม การมีบ้านว่างมากแสดงว่ามีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงเกิดการว่างของบ้านเป็นจำนวนมากจนอาจกลายเป็นความสูญเสีย ทางเศรษฐกิจ (Economic Waste)

แนวทางการแก้ปัญหาอย่างหนึ่งก็คือการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของบ้านว่าง เพื่อให้กระตุ้นให้มีการใช้สอย โดยเจ้าของอาจจะขายหรือให้เช่าในราคาถูกลงกว่าราคาเรียกขายเดิม ทำให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องออกไปอยู่ชนบทไกลๆ เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45  ฉบับที่ 4,144 วันที่ 30 ตุลาคม – 1 พฤศจิกายน พ.ศ. 2568

นายกรัฐมนตรีสรุปผลภารกิจประชุมอาเซียนและเอเปค ย้ำไทยพร้อมเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจภูมิภาค พร้อมสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจให้คนไทย