‘ต่างชาติ’หนีโลกป่วนซบไทย ปลุก‘บ้านหลังที่สอง’เครื่องยนต์ใหม่อสังหาฯ

แรงสั่นสะเทือนจากเศรษฐกิจและภูมิรัฐศาสตร์โลก กำลังเปลี่ยนพฤติกรรม “ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ” จากการไล่ล่าผลตอบแทน สู่การกระจายความเสี่ยง มองหา “บ้านหลังที่สอง” และ “การใช้ชีวิตระยะยาว” พุ่งเป้าประเทศไทย ขณะที่ฐานผู้ซื้อขยายจากจีนสู่เวียดนาม อินเดีย สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) เมียนมา และรัสเซีย สะท้อนโอกาสครั้งใหม่ของไทย หากเร่งยกระดับนโยบาย โครงสร้างพื้นฐาน และมาตรฐานอุตสาหกรรมเพื่อแข่งขันในเวทีภูมิภาค

ศรีอำไพ รัตนมยูร ประธานผู้บริหารสายงานการตลาด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในวันที่เศรษฐกิจโลกเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน สงคราม ภูมิรัฐศาสตร์ และความผันผวนของตลาดทุน กำลังเปลี่ยนความหมายของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปโดยสิ้นเชิง จากเดิมที่นักลงทุนมองหา “ผลตอบแทน”

วันนี้พวกเขากลับมองหา “ความมั่นคงของชีวิต” มากกว่า และนั่นกำลังทำให้ประเทศไทยก้าวขึ้นมาอยู่บนเรดาร์ของผู้ซื้อทั่วโลก ในฐานะ “ฐานชีวิตแห่งใหม่” มากกว่าจะเป็นเพียงปลายทางการลงทุน เมื่อโลกไม่แน่นอน บ้านจึงกลายเป็นสินทรัพย์แห่งความมั่นคง

นี่คือสัญญาณของ “Demand Shift” ครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก ที่แรงจูงใจในการซื้อกำลังเปลี่ยนผ่านจากการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทน ไปสู่การกระจายความเสี่ยงของสินทรัพย์ (Wealth Diversification) การมีบ้านหลังที่สอง (Second Home) และการสร้างทางเลือกสำหรับการใช้ชีวิตระยะยาว

“ไทยกำลังอยู่ในจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกมองเป็นเพียงสินทรัพย์อีกต่อไป แต่เป็น Life Asset ที่ตอบโจทย์ทั้งความมั่นคง การใช้ชีวิต และการวางแผนอนาคตของครอบครัว”

จีนยังใหญ่แต่ไม่ใช่คำตอบเดียว

แม้จีนยังคงเป็นฐานลูกค้าต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดของไทย แต่ภาพที่เห็นในปีนี้แตกต่างจากอดีตอย่างชัดเจนผู้ซื้อชาวจีนใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น ระมัดระวังมากขึ้น และเผชิญข้อจำกัดในการเคลื่อนย้ายเงินทุนออกนอกประเทศ ขณะที่ตลาดฮ่องกง ก็ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลก ทำให้เม็ดเงินบางส่วนไหลไปยังอังกฤษ สหรัฐ และแคนาดา

อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังคงรักษาความน่าสนใจไว้ได้จากต้นทุนการใช้ชีวิตที่แข่งขันได้ ระบบสาธารณสุขที่ได้รับการยอมรับระดับนานาชาติ โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง และศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคคำถามจึงไม่ใช่ว่า “จีนจะหายไปหรือไม่” แต่คือ “ไทยจะหาผู้ซื้อกลุ่มใหม่ได้เร็วแค่ไหน”

คลื่นดีมานด์ใหม่กำลังมา

หนึ่งในภาพที่น่าสนใจที่สุดของปีนี้ คือ การกระจายตัวของฐานผู้ซื้ออย่างชัดเจน ตลาดที่กำลังเติบโตไม่ใช่เฉพาะจีนอีกต่อไป แต่เป็นกลุ่มประเทศเศรษฐกิจเกิดใหม่ที่กำลังมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น ทั้งเวียดนาม สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) อินเดีย เมียนมา และรัสเซียแต่ละตลาดมีแรงจูงใจต่างกัน

“อินเดีย” มักซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง รองรับครอบครัวขนาดใหญ่ และมีมูลค่าซื้อเฉลี่ยต่อยูนิตสูงผู้ซื้อจาก UAE มองไทยเป็นจุดหมายด้านสุขภาพ การศึกษา และการลงทุนระยะยาว “เวียดนาม” คือชนชั้นกลางและผู้มีฐานะที่กำลังขยายตัวอย่างรวดเร็ว ส่วน “รัสเซีย” ยังคงมองเมืองท่องเที่ยวของไทยเป็นฐานการใช้ชีวิตและบ้านพักตากอากาศ

“การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังลดการพึ่งพาฐานลูกค้าประเทศเดียว และกำลังก้าวสู่ตลาดที่มีความหลากหลายมากขึ้น”

 ไลฟ์สไตล์เป็นตัวกำหนดทำเล

อีกหนึ่งความเปลี่ยนแปลงสำคัญ คือ การเลือกทำเลไม่ได้ยึดติดกับศูนย์กลางธุรกิจเพียงอย่างเดียวแนวคิด Lifestyle-Led Location กำลังเข้ามาแทนที่สูตรเดิมของวงการอสังหาริมทรัพย์ “กรุงเทพฯ” ยังคงเป็นศูนย์กลางของผู้บริหาร นักลงทุน และผู้พำนักระยะยาว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงลักชัวรีในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD “ภูเก็ต” ก้าวสู่การเป็น Luxury Lifestyle Destination ของเอเชีย รองรับทั้ง Second Home นักลงทุน และ Digital Nomads “พัทยา” ได้รับแรงหนุนจากการพัฒนา EEC และกลุ่มผู้เกษียณ “หัวหิน” ตอบโจทย์ครอบครัวและผู้ที่ต้องการคุณภาพชีวิต

ขณะที่ เชียงใหม่ สมุย และระยอง กำลังสร้างบทบาทใหม่ในฐานะเมืองทางเลือกของโลก ไม่ว่าจะเป็นศูนย์กลางด้าน Wellness เมืองของ Digital Nomads หรือฐานรองรับผู้บริหารในพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ นั่นหมายความว่า การแข่งขันของอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้อยู่ที่ “ทำเลทอง” เพียงอย่างเดียว แต่เป็นการแข่งขันของ “ประสบการณ์การใช้ชีวิต”

ศึกครั้งใหม่ ไทยไม่ได้แข่งขันแค่ในประเทศ

แม้ไทยยังเป็นจุดหมายยอดนิยมของผู้ซื้อชาวต่างชาติ แต่สนามแข่งขันวันนี้กว้างกว่าที่เคย “มาเลเซีย” ใช้ความชัดเจนด้านนโยบายและกฎเกณฑ์ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ “เวียดนาม” ได้แรงส่งจากเศรษฐกิจที่เติบโตและเม็ดเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ “บาหลี” ครองใจกลุ่ม Digital Nomads และผู้แสวงหาไลฟ์สไตล์ระดับโลก ส่วน “สิงคโปร์” ยังคงเป็นศูนย์กลางการเงินที่ได้รับความเชื่อมั่น แม้ราคาที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง

“การแข่งขันจึงไม่ได้อยู่ที่ราคาขายอีกต่อไป แต่คือการแข่งขันด้าน ‘ระบบนิเวศของการอยู่อาศัย’ ทั้งนโยบายการพำนัก การถือครองทรัพย์สิน โครงสร้างพื้นฐาน คุณภาพเมือง และมาตรฐานอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์”

เปลี่ยนจากซื้อเพื่ออยู่ สู่ ซื้อเพื่อลงทุน

กรณ์ ณรงค์เดช ประธานคณะกรรมการบริหาร บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขาดกำลังซื้อ แต่ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ทั้งสงคราม ราคาพลังงาน ราคาทองคำ และทิศทางเศรษฐกิจ 

สำหรับตลาดระดับบน แม้ผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่พึ่งพาสินเชื่อ แต่พฤติกรรมเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน โดยให้ความสำคัญกับศักยภาพในการสร้างมูลค่าเพิ่มของสินทรัพย์มากกว่าการตัดสินใจซื้อจากความชอบเพียงอย่างเดียว

“ผู้ซื้อในวันนี้จะประเมินความคุ้มค่าและโอกาสสร้างผลตอบแทนของสินทรัพย์ก่อนตัดสินใจลงทุน”

 Branded Residence บูม-ไทยบ้านหลังที่สอง

กรณ์ มองว่า เซกเมนต์ที่ยังเติบโตได้ดี คือ Branded Residence ซึ่งยังขยายตัวต่อเนื่องในตลาดโลก จากความนิยมของผู้ซื้อระดับบนที่ต้องการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์โรงแรมและลักชัวรีระดับสากล สำหรับโครงการที่ตอบโจทย์ด้าน Wellness และคุณภาพชีวิตยังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น สะท้อนแนวโน้มผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับสุขภาพและการอยู่อาศัยในระยะยาวมากขึ้น

แม้กำลังซื้อจากจีนจะลดลง แต่ผู้ซื้อจากยุโรป โดยเฉพาะอังกฤษ ฝรั่งเศส สวิตเซอร์แลนด์ รวมถึงรัสเซีย และไต้หวัน ยังคงเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่อง 

“จุดแข็งของประเทศไทยคือความพร้อมด้านการท่องเที่ยว การเดินทาง ความปลอดภัย การบริการทางการแพทย์ และความหลากหลายทางวัฒนธรรม ทำให้ไทยยังเป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญของกลุ่มผู้พำนักระยะยาวและผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ”

 “ภูเก็ต-สมุย-เชียงใหม่” ทำเลดาวรุ่ง

อรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เมืองท่องเที่ยวอย่างเชียงใหม่ ภูเก็ต และสมุย ยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว นักลงทุนต่างชาติ กลุ่ม Long Stay และครอบครัวของนักเรียนโรงเรียนนานาชาติ

“บริษัทจึงเดินหน้าพัฒนา 4 โครงการใหม่ มูลค่า 3,158 ล้านบาท โดยให้น้ำหนักกับคอนโดมิเนียมมากขึ้น เพื่อตอบรับกำลังซื้อจากต่างชาติ”

สำหรับ “เชียงใหม่” แม้ตลาดโดยรวมยังชะลอตัว แต่ตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัวดีกว่าแนวราบ จากดีมานด์ของชาวอเมริกันและเมียนมาที่เข้ามาพำนักและส่งบุตรหลานเข้าเรียนในโรงเรียนนานาชาติ ขณะที่ “สมุย” ถูกมองเป็นตลาดใหม่ของคอนโดระดับลักชัวรี ส่วน “ภูเก็ต” ยังเป็นตลาดที่เติบโตต่อเนื่องจากกำลังซื้อทั้งคนไทยและต่างชาติ

เร่งลงทุนรับดีมานด์ภูเก็ต

กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แอสเซทไวส์ ให้น้ำหนักการลงทุนในภูเก็ตมากขึ้น หลังเห็นดีมานด์ต่างชาติเติบโตต่อเนื่อง เป็นผลจากปัจจัยสนับสนุนมาจากโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ทั้งโครงการทางด่วนกะทู้-ป่าตอง การขยายสนามบินนานาชาติภูเก็ต และการพัฒนาเมืองที่รองรับการอยู่อาศัยในระยะยาว

“จุดแข็งสำคัญคือการมีฐานลูกค้าต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง และมีรูปแบบการชำระเงินที่มีความแน่นอน โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่ชำระเงินในสัดส่วนสูงก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ความเสี่ยงในการโอนต่ำกว่าตลาดในประเทศ”

“ต่างชาติ” เครื่องยนต์ใหม่อสังหาฯ ไทย

ผู้ประกอบการประเมินตรงกันว่า ในช่วงที่กำลังซื้อภายในประเทศยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ตลาดต่างชาติจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะตลาดลักชัวรีและเมืองท่องเที่ยว การเปลี่ยนผ่านดังกล่าวสะท้อนว่า ประเทศไทยไม่ได้เป็นเพียงจุดหมายด้านการท่องเที่ยวอีกต่อไป แต่กำลังก้าวสู่การเป็น “Second Home Destination” ของผู้ซื้อทั่วโลก ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะต่อไป